注文住宅を未入居のまま売却した話

こんにちは。このぴ(@konopi_b01)です。
突然ですが我が家、新築の注文住宅を未入居で売却しました!

はじめにお伝えしておくと、売りに出してから9ヶ月、希望を下回る額で契約という結果になりました。

この記事でわかること

・実際に自宅を売却した方法
・売却検討~契約成立までの流れ
・売却価格や手数料などの金額
・売却活動における反省点

私自身、売却を考え始めてからとにかく情報が欲しかったのですが、
ヒットするほとんどが中古物件に関する情報や企業サイトばかり…。

新築を売却したという体験談がほとんどなく不安でした。
ですので、この記事が誰かの参考になれば幸いです!

目次

おうちのスペック

木造2階建て3LDK、注文住宅、最寄駅から徒歩10分以内、新築未入居、駐車スペース2台分、庭あり

売却理由

マイホームを売る理由としてよく耳にするのは

住み替え 転勤 離婚 支払いが苦しい

このあたりでしょうか。
我が家の場合、ざっくりいうとライフスタイルや価値観の変化により売却するに至りました。

 

ざっくりすぎない・・・?

ま、まあ詳しいことはいずれ記事にできたらいいなと思います・・・。
ちなみに、完成したおうち自体はとても素晴らしかったです!なのでおうちに不満があって売却した訳ではありません。

売却を考え始める

おうち売りたいなぁと思ったとき、このおうちはどのくらいの金額で売れるかな?の相場を知りたくて一括相談サービスも利用しました!

 

いきなり不動産屋さん行くのはハードル高いもんね。

ただ、後述しますがお世話になったハウスメーカーから仲介業者を紹介していただけることになったのでこのサービスは査定金額を出していただく前にこちらからお断りしました。

 

このときおうち完成もしてないしな。

賃貸にするという案

売却ではなく賃貸にして毎月の家賃収入を住宅ローンの返済にあてることも考えましたが以下の理由で却下となりました。

新築・フルローンのため住宅ローンはほとんど減っていない
次の住宅購入を考えても完済しておきたい

売却を決意!まずは・・・

我が家が売却を決めたのは注文住宅建設中。まずはハウスメーカーに相談してみました。

 

今建ててるおうち・・・売ります

当然ですが、それはそれは驚かれました。(笑)
一度住んでみては?とやんわり反対もされました。

ですが、こちらもさんざん悩んで決めたことなので気持ちは変わらず
不動産売買の仲介業者を紹介していただくことになりました!
ハウスメーカーからすれば紹介してもなにもメリットないのに…本当にありがたいです!

次に住宅ローンを組んだ銀行へ連絡です。
銀行によってはローンが残った状態での売却を認めないところもありますので必ず相談しましょう。

 

我が家も本来ならハウスメーカーより先に銀行へ相談すべきでした。

銀行へ連絡し、売却したい旨を伝えました。
我が家がローンを組んでいた銀行は、「完済できるのであれば問題ない。」という方針でしたのでこれからの流れや残っているローンについての話をしました。

銀行からも承諾いただいたのでいよいよ行動開始です!

売却活動スタート!

ここからが本番です。なんだかワクワクしました!

仲介業者との契約

ハウスメーカーに紹介してもらった仲介業者と媒介契約を結びます。
我が家は専任媒介契約を結びました。そして専任契約を条件に仲介手数料を半額にしてもらいました!
契約の種類と専任媒介を選んだ理由についてはこちらの記事をご覧ください。

おうちが完成!

ついにおうちが完成しました!
もう売りに出すことが決まっていたのでアッサリした引き渡しでした(笑)
私たちが住むことはないけれど、自分たちで考えて建てたおうちを見るのはとても楽しかったです。

仲介業者の方もこの日ネット掲載等に使用する写真の撮影にいらっしゃいました。
住宅の構造や設備の詳細はハウスメーカーから聞いておくということで、この日は立ち会うだけで終了!

物件情報公開(年末)

引き渡し後すぐにネットに情報が掲載されました!
時期はちょうど年末だったのですが、これは仲介業者いわく内見に繋がりやすい良いタイミングみたいです!

理由

・年末年始の親戚の集まりなどでマイホームの話になることが多い。
 →金銭面での援助の話にも繋がりやすい
・4月からの新生活に向けて自宅購入を検討する人が増える

売り出し価格を決める際も、仲介業者からはタイミング的にも強気の値段でいいかもしれないと言われました。
ただこれはあくまで「内見に繋がりやすい」「検討する人が増える」というだけですのであまり期待しないほうが良いです…。

 

私はここで期待しすぎてしまい、
この後の進みの遅さがしんどかったです。

内見はじまる(5月)

「内見の予約が入りました!」と仲介業者からの連絡が来たのが5月。

そうなんです。期待していた年明けから5ヶ月、なにも進展ありませんでした。
今週末は内見入るかな、と待ち続けた日々…長かった~!!
特に4月は大きなポイントだと思っていたのでそれを過ぎてしまったときがとても落ち込みました。

この5ヶ月の間、「連絡はないけど内見はやってるんだろうな。」と思ってましたが、いくら未入居でも事前連絡はありますよね(^^;)
ちなみに未入居で売りに出してよかったと思う点は「明日内見になりました!」と急な連絡があってもバタバタする必要のないこと。
実際に住んでいる家を売却する場合はお掃除とか大変ですよね。

そして初めての内見は成約に至らなかったものの、そこから立て続けに内見予約が入り申込みしてくださる方もいました。
しかし残念ながら住宅ローンの事前審査が通らず、なんてことも3度ほど。

 

申し込みがあっても事前審査でひっかかることを想定していませんでした。

値引き交渉

さらに値引き交渉もありました!実は我が家ここまでに2度値下げしてます

住宅ローンの残りは3800万。スタート時は高めに3900万。
年明け思うように問い合わせがなく、春までには決めたい!と思い3800万に。
そのまま4月を迎えてしまったので思い切って3700万に。

この時点でマイナスです!マイナスは覚悟してましたが、いざそうなると凹みますねー。そんなときにきた値下げ交渉!

業者

100マン下げてほしいそうです!

ただでさえ100万のマイナス。もうこれ以上は無理!
だけどこれを逃したら売れないかもしれない…

 

でもやっぱ無理。

業者

では50マンの値下げはどうですか?
そしてご提案が・・・

業者

このぴさんが50マン下げてくださるなら、
仲介手数料を50マン下げますっ!

 

えっ、じゃあトータル変わらないじゃん。
それならOKっ!

もともと半額だった仲介手数料をさらに値引きしてくれると提案を受け、こちらのマイナスにはならないので話を進めてもらうことに。

これで決まりとおもいきや

なんとここにきて値下げ交渉なしでのお申込みがありました!事前審査も無事通過とのこと!
最終的にその方にお売りすることに決まりましたー!
こちらの提示額で購入したいと言ってくれる方がいるならその方にお売りしたいですもん。ありがたいです。
ただ、値下げはしないので仲介手数料もそのままです。
そしてこの時点で7月です。

 

やっと決まった・・・!

業者

残るは契約と引き渡しですっ!

売買契約と引き渡し

ここからの流れをサクッとご紹介します。

①買主さんローンの本審査
 3週間ほどかかりました。ただ待つだけ。
②手付金の受け取り
 買主さんから指定口座に直接振り込んでいただきました。
③売買契約を結ぶ
 仲介業者と我が家の二者だけで行いました。
 説明を聞いてサインするだけ。
 買主さんも同様に別日に契約したそうです。
④決済と引き渡し

④について、住宅ローンが残ったまま売却する我が家のケースをお話しします!

まず決済の日を迎える準備として、あらかじめ銀行に連絡をして書類を準備してもらいます。
請求書だったかな?曖昧ですみません。銀行に出向いてサインします。

この日に銀行にローン返済に使用している通帳を預けておきます。
通帳には完済に必要なお金を入金しておきます。

住宅ローンは以下のように返済するので、「受け取るお金」が住宅ローン残高を下回る場合は、決済の日までに不足額を入金しておく必要があります。

そして決済当日。売り主(我が家)・買主さん・仲介業者・銀行の担当者が集まって決済を行います。
その後、鍵や必要書類を買主さんへお渡しして無事に終了です。

 

やったーーーーーー!!!!

売却スケジュールまとめ

 2019
売却を決意!
ハウスメーカーと銀行に相談/仲介業者と契約
 2019
物件情報の公開スタート

価格:2,800万

 2020
4月までに決まるよう価格を見直す。

価格:2,700万

 2020
内見が始まる。購入申し込みも入り始める

目標の4月を過ぎ価格を下げる。
価格:2,700万

 2020
値下げ交渉
 2020
買主さんが決まる

買主さんのローン本審査(3週間ほど)

 2020
売買契約

手付金を受け取る

 2020
決済と引き渡し

金額まとめ

おおまかにまとめます。

売却価格 3,700万円
仲介業者への手数料 60万円
司法書士への手数料 3万円

我が家の口座に入金されるのは、手数料を引いた約3,637万円です。
住宅ローン残高 3,800万円
不足額 163万円
前述した通り、この不足額はあらかじめ口座に準備しておいたので銀行の担当者に手続きしてもらい、我が家の住宅ローンは完済です。

厳密に言うと、売却価格のうち100万円は手付金として先にいただいたので
決済のタイミングで入金されたのは3,537万円です。

反省点

適正価格の見極め
売却時期や周辺環境、周辺の売りに出されている住宅の価格、おうちのスペック等しっかり考慮して決めたつもりでしたが、強気すぎました…。
周辺の物件は建売住宅ばかりで価格が控えめだったので、注文住宅で価格の高めの我が家は内見に繋がりにくかったのかも。

ネットに掲載されている情報の確認不足
最寄駅から徒歩15分と掲載されていましたが、実際は10分もかからないんです…。
検索する立場で考えると、10分・15分など5分単位で絞って検索しますよね?
集客に大きな影響がありそうなので早く気付くべきでした。気付いたのが遅かったので指摘もしませんでしたが、今思うと即指摘すべき内容です。

申し込みがある=成約とは限らない
当然ですが、申し込みがあってもその人が住宅ローン審査に通らなければ成約に至りません。
ここを失念していたので、審査落ちの連絡を受けてとってもガッカリしました。

住まずに売却しても支払い義務のある税金?!

マイホームを取得した場合は不動産取得税というものを支払う必要があります。

未入居で売却した我が家も例外ではありません。

しかし簡単な申請で支払いが0円になることも!
こちらの記事にまとめましたのでよければご覧ください。

さいごに

長かった売却活動、いつ売れるか分からず精神的にも辛かったですが、
なによりも住宅ローンと家賃のW支払いがしんどかった…!
でも私は割とポジティブ思考なので、「この経験は次のおうちに活かせるぞー!」って考えてます!

長くなりましたが、最後までご覧いただきありがとうございました!

それでは!

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